线上营销暗藏玄机 购房者如何识破那些“坑”？

睫毛弯弯

新冠肺炎疫情影响之下，房企纷纷开设“线上售楼处”。据克而瑞监测，目前超过150家房企在做线上营销，其中超过140家搭建了线上售楼处。与此同时，还有很多房企配套推出了“无理由退房”等举措。
但购房者不无担心：线上购房毕竟是新生事物，但网络平台的购房信息看起来有太多不靠谱，万一踏入了线上销售陷阱可怎么办？律师提醒，在线购房确实“坑”多多，购房者应擦亮眼睛、尽可能规避风险。
在线购房的那些“坑”
与实体售楼处看房、买房相比，线上购房不能实地看到产品，也无法和销售人员面对面交流，购房者关心的是，真房源问题是否能得到保障？房企促销究竟是真优惠还是“看起来很美”？此外，房企推出的“无理由退房”，真的能随心所欲地退款吗？新京报记者在近期的调查采访中，一一揭开了在线购房的那些“坑”。
“坑”1：项目信息真伪难辨
近期，有意购房的赵亮（化名）上网看了某平台的线上直播，感到很疑惑，“直播平台总会留下一些销售人员的联系方式，包括手机号、微信等，当与对方联系时会发现有些电话是虚拟号码，还有的销售人员是中介公司的人。”
3月11日，新京报记者登录某互联网App客户端，输入“线上购房”等关键词检索发现，一些打着房企线上促销打折的平台其实并不是真正的开发商，有些为中介公司销售平台，有些甚至为个人自媒体号。在这种情况下，这些置业顾问所介绍的项目信息，可信度如何？可能要打个问号。
“坑”2：销售人员权限和资质存疑
北京购房者李敏（化名）向新京报记者反映，“最近我看了一些房产平台的直播，但没想到，那些‘置业顾问’一会儿卖这个楼盘，一会儿卖那个楼盘，甚至直接就问‘想要哪里的楼盘，什么类型的？’，这些销售人员（置业顾问）是否真的代表开发商，他们卖房真的是职务行为吗？”
3月11日，新京报记者登录了一家开发商线上平台，以购房者身份与其中一些销售人员联系，对方皆表明自己即为该开发商销售人员，完全能够代表开发商进行销售。当新京报记者询问其有无销售资质证明时，部分销售人员最终只拿出了名片，并没有住建部门出具的销售资质备案。
“坑”3：打折优惠“假摔”
天津购房者李岩（化名）告诉新京报记者：“我登录了一个购房平台，看到打折的宣传，联系上销售人员才被告知，‘那只是特价房，现在已经没有了。’”此外，还有购房者反映，他们一直关注的一个楼盘项目，平时销售价格也就1.2万元/平方米左右，但推出线上促销时则宣称1.3万元/平方米起价。
“坑”4：“1元订房”“0元订房”更多是噱头
近日，购房者陈启（化名）发现某开发商推出了“1元订房”活动，很是感兴趣，但有点犹豫不知道是否靠谱。3月10日，新京报记者就陈启提出的“1元订房”活动联系到该售楼处，一位销售人员表示，“1元订房活动目前还在进行当中，交完1元钱后，得在15天内交纳20万元定金，然后是交纳首付、网签等流程。”
北京甚至还有项目推出了“0元订房”，但新京报记者调查发现，仅是能将预订的房源锁定10天而已。不管是“1元订房”还是“0元订房”，都是噱头大于实际，买房的钱一分都不会少花。
“坑”5：“无理由退房”条件多多
作为很多房企线上营销的“标配”，曾经沉寂多时的“无理由退房”卷土重来。但是，对于购房者来说，“无理由退房”真的是完全无理由吗？其实不然。
新京报记者调查发现，实际上，“无理由退房”在退款程序上需要满足一定条件，各家开发商的认定条件也不尽相同。比如有的开发商就明确提出，认购人申请无理由退房，需满足购买项目仅限于指定区域适用该活动的项目；认购人需在上述活动期间进行认购、并支付房款；无条件退房应在签署《商品房认购协议》之日起30日内书面提出；认购人必须具备房屋所在地的购房资格等，条件多多，“理由”多多。
“坑”6：购房款“秒退”只是美好想象
作为申请“无理由退房”的购房者，最为关心的莫过于钱款是否能马上到账。但事实上，“秒退”只是美好的想象，绝大多数项目的退款都有不同时间的滞后。
北京某项目楼盘销售人员向新京报记者介绍，该项目线上购房需交5万元定金，如果再按照约定的付款进度交了后续款项后，退款就会相对麻烦，大概会在30日内才能退款。还有项目销售人员称，“有些定金直接进入到监管账户，一旦申请退款必须经过房地产监管部门，需要好几个月才能走完程序。”
有不愿具名的业内人士告诉新京报记者，多数公司退房后的退款程序会长达两三个月之久，有的甚至长达半年、一年之久。
律师支招：查证、留证、签细化协议
针对线上购房中可能出现的这些“陷阱”，该如何规避风险？新京报记者邀请到专业律师为购房者一一支招，指出规避风险的关键点。
支招1：查询楼盘预售许可证和销售人员备案信息
北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师：
购房者应尽量通过开发商指定的销售渠道购买房屋，其间，首先应锁定销售人员身份，必须确认其代表的是开发商，其行为是公司职务行为，必要时应该予以录音、录像、留存销售人员身份证复印件等，而且开发商的销售人员应该在建设主管部门网站上进行备案和公示，只有选择这样的销售人员才会更放心。
此外，应前往当地建设主管部门网站查询所看中的楼盘是否真实存在，是否取得了相关预售许可手续，同时要求销售人员提供房屋销售五证的复印件，以方便购房人和相关主管部门的信息核对工作。
支招2：优惠承诺写进协议、固定证据
北京市英淇律师事务所夏广域律师：
对于优惠楼盘，购房者要提前了解所看中房屋的具体位置、周边环境等，以便更好地对比价格。对于开发商的各种优惠承诺，应让开发商销售人员以一定的形式体现出来，比如在认购协议、定金合同中写明，或者单独签署有公司盖章的承诺等。鉴于整个过程都是线上进行，所以购房人一定要对各个环节进行取证、固定证据，以便一旦发生争议或纠纷，可以帮助自己更好地维权。
支招3：明确无理由退房的时间期限、违约责任等
北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师：
购房者必须注意，是不是开发商所有项目中全部房源都适用“无理由退房”？因为一些开发商的此项政策只是面向部分楼盘或部分房源。同时，还要约定不能退款的违约情形，最好以协议形式明确。比如，无理由退房具体退的是什么，退定金还是购房款，或者是定金和购房款一起退？又比如一旦购房人申请退房，开发商应该在一定期限内退还房款（或定金），开发商若违约应承担什么责任。
此外还需注意，有些地区如果是网签之后办理退房手续，还需政府主管部门审核批准，一旦出现此类情形，开发商可能会以不可抗力为由不同意解除合同、或者不同意退款，因此建议购房者应提前就退款时间和违约责任与开发商一一予以明确。