《淮安市城市房屋使用安全管理办法》政策解读

倒车请注意

《淮安市城市房屋使用安全管理办法》（以下简称《办法》）经市政府八届第82次常务会议审议通过，并将于2022年1月1日正式实施。为便于理解和落实《办法》，现就有关内容解读如下：
一、出台背景
近年来，全国各地发生多起房屋坍塌事故，造成了众多人员伤亡，房屋安全成为社会普遍关注的热点问题，国家和地方各级政府高度重视既有房屋安全管理。《江苏省政府办公厅关于切实加强既有建筑安全管理的通知》（苏政办发〔2020〕25号）要求，各地要尽快制定既有建筑安全管理地方法规。我市在城市房屋安全管理方面还存在安全责任主体不明确、管理职责不清晰、监管体系不健全、对房屋使用中违规拆改行为缺乏管理、危险房屋治理缺乏法律依据等问题。
二、主要内容解读
（一）建立管理责任体系
1.明确了房屋安全责任主体及相关责任。《办法》明确了房屋所有权人为房屋使用安全责任人。房屋所有权属于国家或者集体的，房屋管理人为房屋使用安全责任人。房屋所有权人下落不明或者房屋权属不清的，管理人为房屋使用安全责任人；无管理人的，实际使用人为房屋使用安全责任人。房屋使用安全责任人承担责任包括：按照规划、设计用途合理使用房屋；检查、维修房屋，及时消除安全隐患；按照规定装饰装修房屋；按照规定进行白蚁防治；按照规定委托房屋安全鉴定并治理危险房屋；配合政府及其有关部门组织实施的房屋安全隐患排查、危险房屋应急处置等工作；法律、法规、规章规定的其他责任。
2.明确了政府属地责任。《办法》规定：市、县（区）人民政府应当加强对本行政区域内城市房屋使用安全管理工作的组织领导，建立统筹协调的安全管理体系，健全突发事件应急处置机制。城市房屋使用安全管理工作经费纳入本级财政预算。镇人民政府、街道办事处按照职责做好辖区内城市房屋使用安全管理工作，协助、配合上级人民政府和有关部门组织实施危险房屋治理与应急处置等工作。
3.明确了相关部门责任。《办法》规定：住建部门负责本行政区域内城市房屋使用安全工作的指导和监督管理。行政审批、自然资源和规划、城市管理、公安、市场监管等相关部门按照各自职责做好城市房屋使用安全管理工作。教育、卫生健康、文化广电和旅游、体育、商务、交通运输、民政等部门应当按照各自职责，督促本条线领域内的房屋安全责任人定期进行房屋安全检查，及时消除安全隐患。
（二）规范房屋使用行为
1.明确了房屋使用禁止行为。《办法》规定了禁止实施危害房屋安全的行为，包括：擅自改变房屋的规划用途；损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；开挖房屋底层地面；擅自改变地下空间的使用功能、层数和面积；擅自超过设计标准或者规范增加楼（屋）面荷载；存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；法律、法规、规章规定的其他危害或者可能危害房屋安全的行为。
2.设定了必须进行房屋安全鉴定的情形。《办法》规定房屋有下列情形之一的，房屋使用安全责任人应当委托房屋安全鉴定单位进行鉴定：超过设计使用年限继续使用；出现不均匀下沉、裂缝、变形、损坏、腐蚀等异常情况危及房屋安全；拆改房屋主体或者承重结构；依法应当进行房屋安全鉴定的其他情形。
3.规范了装修改造行为。《办法》规定了房屋所有权人、使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务人，并在装饰装修开工前，应当持有关资料向物业服务人办理登记手续，签订装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定单位出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。
4.将建筑幕墙纳入管理范围。《办法》规定：城市房屋建筑幕墙工程自竣工验收交付使用后，原则上每十年进行一次安全性鉴定。委托进行安全性鉴定的，应当委托具有建筑幕墙检测与设计能力的单位承担。房屋使用安全责任人对经鉴定存在安全隐患的既有建筑幕墙，应当及时设置警示标志，按照鉴定处理意见立即采取安全处理措施，并及时将鉴定结果和安全处置情况向房屋所在地住房和城乡建设部门报告。城市房屋建筑幕墙工程自竣工验收交付使用后，房屋所有权人应当每五年组织一次安全隐患排查；使用期满十年后的半年内以及以后的每三年，应当委托有资质的检测机构对幕墙工程进行安全性能检查和评估。
（三）建立了房屋管理机制
1.建立了安全防范机制。《办法》规定：房屋使用安全责任人应当根据房屋用途、结构类型、使用年限等情况，对房屋进行定期安全检查；汛期前以及遭遇台风、暴雨、冰雹、大雪等极端天气的，还应当进行专门检查。住房和城乡建设部门应当会同城市管理、自然资源和规划等部门定期组织开展房屋安全隐患排查工作。镇人民政府、街道办事处应当对辖区内的房屋定期进行安全隐患排查。有关部门应当加强对教育、医疗、商场、车站等人员密集场所用房的安全隐患排查。汛期前以及遭遇台风、暴雨、冰雹、大雪等极端天气的，市、县（区）人民政府及其有关部门应当进行专门的安全隐患排查。
物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知房屋所有权人、使用人。房屋所有权人、使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务人可以按照相关管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。物业服务人应当对房屋装饰装修活动进行巡查，房屋所有权人、使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。
2.建立了应急排险机制。《办法》规定：县（区）人民政府应当制定房屋使用安全应急抢险预案，并按照应急抢险预案及时做好辖区内房屋排险解危工作。对出现险情的房屋，镇人民政府、街道办事处应当根据需要设置警示标识、划定警示区域，采取相应安全措施，并及时报告房屋所在地县（区）人民政府。发现房屋存在安全隐患的，房屋使用安全责任人应当及时查明原因，结合隐患产生部位、严重程度以及房屋使用环境等情况，采取应急防范、维修加固、减少荷载等措施，消除安全隐患。房屋使用安全责任人对经鉴定为危险房屋，可以继续使用的，应当按照鉴定单位的处理建议，及时加固或者修缮治理。房屋使用安全责任人拒不按照处理建议及时加固或者修缮治理的，住房和城乡建设部门有权指定有关部门代修或者采取应急防范措施，发生的费用由房屋使用安全责任人承担。出现房屋坍塌或者坍塌危险以及发生其他涉及房屋安全重大险情的，市、县（区）人民政府及其相关部门应当采取应急抢险措施，任何单位和个人不得阻挠。实施城市房屋应急抢险工程，建设单位可以先行组织施工，同时向有关部门书面报告，并按规定补办手续。
3.建立了房屋安全长效管理机制。《办法》规定：住建部门应当会同自然资源和规划、城市管理、应急、公安、消防等部门建立房屋使用安全联合执法机制，依法查处危害房屋安全的违法行为。市住建部门负责建立并管理房屋使用安全信息管理系统，并与其他部门实现信息共享。任何单位和个人对危害城市房屋使用安全的行为有权投诉和举报。住建部门、其他相关部门收到投诉、举报后，应当及时处理，并将处理结果告知投诉人、举报人。
三、名词解释
（一）承重构件。是指在房屋的结构体系中，其自身失效将导致其他相关构件失效，并危及承重结构体系安全的构件，包括基础、墙、柱、主梁及屋架等。
（二）改建。是指改变建筑物立面或者平面，但不扩大原有建筑物基础和不增加建筑檐板上平及屋脊轮廓线高度的建设行为。
（三）扩建。是指在原有建筑物水平方向或者垂直方向扩大建筑面（容）积的建设行为。
（四）危险房屋。是指结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证使用安全的房屋。
（五）建筑幕墙。是指由玻璃、石材等面板与支承结构体系组成的，相对于主体结构有一定位移能力或者自身有一定变形能力，不承担主体结构所受作用的建筑外围护墙。（来源：淮安市人民政府网站）